土地について

更新日:2022年03月16日

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評価のしくみ

固定資産の評価の基準や方法・手続き等について総務大臣から示された固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目・地積・価格(評価額)

地目は、登記簿上の地目にかかわらず、その年の1月1日(賦課期日)の現況地目(宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地)によります。

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)は、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。

宅地の評価方法

宅地の評価方法には、「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」の二通りがあります。近江八幡市は、市街化区域について「市街地宅地評価法」を、市街化調整区域について「その他の宅地評価法」をそれぞれ適用し、評価を行っています。

市街地宅地評価法(路線価方式)

「市街地宅地評価法」は、路線価方式とも呼ばれているもので、街路ごとに標準的な価格を表す路線価を付設し、これに基づいて所定の「画地計算法」を適用し、各筆の評点数を求める方法です。

その他の宅地評価法(標準地比準方式)

「その他の宅地評価法」は、標準地比準方式とも呼ばれているもので、状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価する方法です。

路線価とは

路線価とは、街路に付設した価格のことであり、街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格です。 宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。 固定資産税路線価は、財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップのサイト(別ウインドウで開く)から閲覧できます。

(全国地価マップは、毎年9月末ごろに価格等の更新がされます。)

農地の評価について

農地は、一般農地と市街化区域農地に区分され、それぞれの評価のしくみが異なっています。また、転用許可を受けた農地は宅地等介在農地として評価されます。

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地以外の農地(田・畑)をいいます。評価方法は、農地の標準地を選定し、標準地の価格に比準して評価額を算定します。

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内に存する農地(田・畑)をいいます。評価方法は、一般農地と異なり、宅地の評価額を基準として、造成費相当額を控除した価格で評価額を算定します。

宅地等介在農地

宅地等介在農地は、農地転用の許可を受けた農地または宅地等に転用することが確実と認められる農地をいいます。評価方法は、当該農地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。

山林・原野・雑種地等の評価について

市街化区域に存する土地は、当該土地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。市街化調整区域に存する土地は原則として、一般農地と同様に標準地を選定し、その価格に比準して評価額を算定します。ただし、駐車場等の更地になっている場合は、当該土地が宅地であると仮定して求めた価格に比準して評価額を算定します。

課税標準額について

課税標準額とは、税率をかけて固定資産税額と都市計画税を算出する基になる金額です。通常、課税標準額と評価額は同一額となります。しかし、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低くなります。

課税標準の特例について

宅地のうち住宅用地(住宅やアパートの敷地)、農地のうち市街化区域農地については、課税標準額を軽減する措置が講じられています。

宅地

宅地の課税標準額
区分 内容 固定資産税課税標準額
(本則課税標準額)
都市計画税課税標準額
(本則課税標準額)
小規模住宅用地 200平方メートル以下(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)の住宅用地 評価額の1/6 評価額の1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 評価額の1/3 評価額の2/3
商業地等の非住宅用地 店舗敷地等の住宅用地以外の宅地 評価額(特例率なし) 評価額(特例率なし)

農地

農地の課税標準額

区分 内容 固定資産税課税標準額
(本則課税標準額)
都市計画税課税標準額
(本則課税標準額)
一般農地 市街化区域農地や転用許可を受けた農地以外の農地 評価額(特例率なし)  
市街化区域農地 市街化区域に存する農地 評価額の1/3 評価額の2/3
宅地等介在農地 農地転用の許可を受けた農地または宅地等に転用することが確実と認められる農地 評価額(特例率なし) 評価額(特例率なし)

上記以外の地目

  • 評価額(特例率なし)
  • 評価額(特例率なし)

住宅用地の範囲

例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の範囲一覧
家屋(住宅の種類) 居住部分の割合 住宅用地の率
ア、専用住宅 全部 1
イ、ウ以外の併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
イ、ウ以外の併用住宅 1/2以上 1
ウ、地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 1/4以上1/2未満 0.5
ウ、地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 1/2以上3/4未満 0.75
ウ、地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 3/4以上 1

負担調整について

負担水準(今年度本則課税標準額に対する前年度課税標準額の割合)に応じて、税負担を調整する措置が各地目において次のように定められています。

負担水準(%)=前年度課税標準額割る今年度本則課税標準額かける100

宅地

宅地の負担調整措置
負担水準 今年度の課税標準額
100%以上 今年度本則課税標準額
100%未満

前年度課税標準額+今年度本則課税標準額かける5%
ただし、今年度本則課税標準額(A)を超える場合は、Aが今年度課税標準額となります。
また、Aかける20%(B)を下回る場合は、Bが今年度課税標準額となります。

商業地等の非住宅用地の負担調整措置

負担水準

今年度の課税標準
70%以上 今年度本則課税標準額かける70%
70%未満
60%以上
前年度課税標準額と同額
60%未満

前年度課税標準額+今年度本則課税標準額かける2.5%(令和4年度のみの措置、例年は5%)
ただし、今年度本則課税標準額かける60%(C)を超える場合は、Cが今年度の課税標準額となります。
また、今年度本則課税標準額かける20%(D)を下回る場合は、Dが今年度課税標準額となります。

 

農地

農地の負担調整措置
区分 負担水準 今年度の課税標準額
一般農地市街化区域農地 90%以上 前年度課税標準額かける1.025
一般農地市街化区域農地 90%未満
80%以上
前年度課税標準額かける1.050
一般農地市街化区域農地 80%未満
70%以上
前年度課税標準額かける1.075
一般農地市街化区域農地 70%未満 前年度課税標準額かける1.1
宅地等介在農地 非住宅用地と同様  

上記以外 の地目

  • 市街化区域
    非住宅用地と同様
  • 市街化調整区域
    前年度課税標準額+今年度本則課税標準額かける5%
    だし、今年度本則課税標準額(A)を超える場合は、Aが今年度課税標準額となります。
    また、Aかける20%(B)を下回る場合は、Bが今年度課税標準額となります。

この記事に関するお問い合わせ先

総務部 税務課
〒523-8501 滋賀県近江八幡市桜宮町236番地
電話番号:(市民税)0748-36-5505
(固定資産税)0748-36-5506
ファックス:0748-33-3670
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